نرخ رشد قیمت آپارتمان نسبت به پایان سال گذشته کاهش یافته است

بند 20- شهریور ماه بازار مسکن پایتخت با ثبات بود. بررسی نبض های قیمت مسکن در تهران طی یک ماه گذشته نشان می دهد که اکثر پرونده ها نسبت به نیمه تابستان تغییر قیمت قابل توجهی نداشته اند. اگرچه هنوز در برخی فایل ها افت قیمت وجود دارد، اما ثبات قیمت در این ماه بسیار گسترده است. در نبود آمار رسمی از تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران، رفتار معامله گران بر اساس نتایج تحقیقات میدانی چهار پیام از تحولات اخیر بازار مسکن را منعکس می کند و تصویری از وضعیت فعلی مسکن ارائه می دهد. این بازار

برای به دست آوردن تغییرات احتمالی در میانگین قیمت هر آپارتمان مسکونی مربع در معامله شهر تهران، در حال حاضر چاره ای جز مراجعه به فایل های موجود در دست واسطه ها و نظارت مستمر بر نبض وجود ندارد. قیمت های فروش ارائه شده از این واحدها؛ علاوه بر این، بانک مرکزی از دی ماه 1401 روند انتشار هر ماه گزارش های آماری رسمی از نبض بازار مسکن را که سال ها به طور منظم منتشر می شد، به طور کامل متوقف کرد.

در ماه های اخیر با استفاده از روش های مختلف برآوردی از میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکن شهر تهران به دست آمده است که در قالب گزارش ماهانه نبض قیمت مسکن منتشر شده است و در حال حاضر سیر تحول میانگین ماه 1402 به این ترتیب بررسی شده است. طبیعتاً در صورت عدم اطلاع رسمی از قیمت‌های نهایی ثبت شده در گردش، این چک‌ها بر اساس قیمت‌های پیشنهادی انجام می‌شود، اما تا حد امکان فاصله قیمت‌های پیشنهادی و نهایی براساس رویه عمومی تخفیف در محله‌های مختلف است. سعی کرد به واقعیت نزدیک تر باشد اما آنچه در این گزارش و گزارش های مشابه ماه های گذشته درج شده است قابل استناد به آمار رسمی و موثق نیست، زیرا در هر صورت بر اساس قیمت های پیشنهادی فروش ملک است.

با بررسی قیمت ملک در نقاط برجسته و پرتردد شهر یعنی 4 و 5 مشخص می شود که در حال حاضر میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در این دو منطقه کمی زیر 90 میلیون تومان است. این در حالی است که در گزارش «امداد مسکن مرداد» که ۱۴ شهریورماه بر اساس بررسی میدانی تغییرات قیمت مسکن در مردادماه منتشر شد، میانگین قیمت مسکن در منطقه ۵ ۹۰ میلیون تومان و در منطقه ۴ اندکی کمتر است. حدود 80 تا 85 میلیون تومان) بررسی فایل های شهریور ماه نشان می دهد که میانگین قیمت تعدادی از فایل ها نسبت به مرداد ماه حدود 1 درصد کاهش اندکی داشته است اما در مجموع ثبات در قیمت اکثر فایل ها وجود دارد. . به این ترتیب برتری «ثبات» در اکثر حوزه های بازار مسکن اولین پیامی است که با بررسی نبض بازار و رفتار معامله گران مسکن در نیمسال جاری بیان می شود.

از طرفی دو منطقه 4 و 5 از آنجایی که تقریباً همیشه در رتبه های اول و دوم بازارپسندترین مناطق تهران قرار داشتند و صرف نظر از رونق و رکود، معمولاً از هر 5 آپارتمان در تهران حداقل یک آپارتمان است. واقع در محدوده مذکور یعنی با میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران فاصله تاریخی مشخصی دارند و از سوی دیگر این فاصله در دوره کبیسه و پس از آن در محدوده مشخصی تغییر کرده است. رکود گسترده سال 1400. با توجه به این فواصل می توان حدس زد که در حال حاضر میانگین قیمت یک مترمربع مسکن مسکونی در شهر تهران در ابتدای کانال 70 میلیون تومان است و شاید به حدود 71 میلیون تومان رسیده باشد. . محاسبات بر اساس قیمت های پیشنهادی در مرداد ماه نیز نشان داد که میانگین قیمت مسکن در تهران در مرز دو کانال 60 و 70 میلیون تومان است و ممکن است به وسط کانال 70 میلیون تومان رسیده باشد. اما برای اعلام قطعی میانگین قیمت مسکن، دسترسی به اطلاعات رسمی یک روش کلیدی است، اما این دسترسی در حال حاضر امکان پذیر نیست و تنها می توان برآوردی از این متغیر اعلام کرد.

در عین حال مشخص است که مسکن در مسیر اصلاح تورم قرار دارد و همزمان با کاهش تورم، سطح قیمت ها به طور کلی تغییر می کند و حباب قیمت های پیشنهادی در شهریور ماه نیز اندکی کاهش یافته یا حداقل. شاهد سطح قیمت های پیشنهادی در برخی از پیشرفته ترین محله های بازار بودیم.

عامل افزایش عرضه ساختمان های جدید

اگرچه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن مسکونی شهر تهران در ششمین ماه سال جاری نسبت به مرداد ماه تغییر چندانی نداشته است، اما نگاهی دقیق به پرونده ها نشان می دهد که میانگین قیمت آپارتمان های نوساز و واحدهای افتتاح نشده در بازار مسکن کاهش یافته است. اندکی در ماه گذشته یافت شد

در بین هشت منطقه پردرآمد تهران شامل مناطق میانی به بالا، متوسط ​​و پایین شهر که تغییرات قیمت در آنها رصد و تحلیل شده است، قیمت فایل های نوساز حداقل در دو منطقه برجسته کاهش یافته است. 4 و 5 و این تغییر منفی در هیچ موردی از پرونده باز در مناطق جنوبی شهر مشاهده نشد. این نیز پیام دیگری از بررسی تحولات بازار مسکن در شهریورماه است و یکی از دلایل اصلی آن افزایش عرضه نوسازها به بازار مسکن است. با وجود رکود گسترده در کسب و کار، گروهی از تولیدکنندگان تصمیم به فروش واحدهای تکمیل شده خود گرفتند و این امر منجر به افزایش عرضه واحدهای نوساز در غیاب تقاضای خرید موثر و تعدیل در عرضه شد. قیمت ها را سه تا پنج درصد افزایش می دهند.

اکنون دو گروه از سازندگان آماده فروش هستند، یک گروه آنهایی هستند که چک هایشان برای خرید تجهیزات و مصالحی که به آنها داده شده رسیده است و گروه دیگر نیز قصد خرید زمین برای شروع پروژه بعدی خود را دارند. در بهترین فصل برای خرید زمین و اطمینان از آمادگی اولیه ساخت، باید بخشی از واحدهای تکمیل شده را بفروشند تا با نقدینگی قابل قبولی وارد بازار زمین شوند. این رفتار در تامین واحدهای نوساز باعث شده است که قیمت پیشنهادی این آپارتمان ها نسبت به ابتدای سال جاری در برخی محلات 20 درصد کاهش یابد. این در حالی است که گروهی از سازندگان فعال در شهر تهران حضور فعالی در بازار املاک ندارند و در حال حاضر شاهد تحولات هستند.

آیا یخچال مالکی تهران کوچک می شود؟

سومین پیام مهم بازار مسکن در شهریور ماه، هجوم پرونده های فروش از سوی خریداران ملک در سال های اخیر است. بخش قابل توجهی از عرضه آپارتمان های مسکونی به بازار املاک پایتخت در حال حاضر شامل واحدهای مسکونی می شود که برخی از آنها نوساز هستند و افتتاح نشده اند، اما در عین حال تعداد زیادی از این پرونده ها واحدهایی هستند که ساخته شده اند. چند سال قبل. توسط سرمایه گذاران املاک خریداری شده و منجمد شد و حالا صاحبان آنها با مشاهده تغییرات منفی یا ثبات در سطح قیمت مسکن تصمیم به فروش آنها گرفتند. شاید این گروه قصد دارند سرمایه خود را به بازار دیگری بفرستند و به همین دلیل انگیزه لازم را برای فروش واحدهایی پیدا کرده اند که اکثر آنها حداقل دو و گاهی تا چهار یا پنج سال خالی مانده اند. تصویب مقررات بازار اجاره توسط دولت در سال 1999 باعث شد گروهی از مالکان از عرضه آپارتمان های خود در بازار اجاره خودداری کنند و از این طریق از مشکلات احتمالی آینده برای تخلیه این آپارتمان ها یا افزایش اجاره بها جلوگیری کنند. جلوگیری از مدت قرارداد به میزان دلخواه و متناسب با نرخ تورم عمومی.

مداخله مستقیم دولت در بازار اجاره طی سه سال گذشته عملاً منجر به تخلیه تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که در قالب خرید سهام از ابتدای دوره رونق (اوایل سال 97) خریداری شده بودند، شده است. با این حال، عرضه زیاد واحدهای خالی حاکی از ورود خریداران سهام به صحنه معاملات ملکی است.

اگرچه رفتار متقاضیان خرید مسکن مشابه سال 1400 نیست و این دسته از فعالان بازار مسکن با رفتار محتاطانه و پرهیز از عجله در حال حاضر نقش مهمی در رکود بازار معاملات مسکن ایفا می کنند. تفاوت بازار تابستان 1402 با سال 1400 نحوه رفتار عرضه است. در سال 1400، تمایل به فروش در بین مالکان رایج نبود و بنابراین معاملات برای متقاضیان خانه بسیار دشوارتر از امروز بود. اما تابستان امسال حضور فروشندگان در بازار مسکن چند برابر سال 1400 است و این وضعیت امید به تداوم ثبات در این بازار را افزایش می دهد.

جزئیات تورم مسکن

بر اساس برآوردهای فعلی از تورم تهران و در مقایسه با آمار رسمی موجود در شهریور 1401، نشان می دهد که این شاخص به 40 تا 43 درصد رسیده است. این در حالی است که متوسط ​​تورم مسکن در 12 ماهه سال 1400 حدود 31 درصد بوده و این نرخ در پایان سال 1401 حدود 70 درصد افزایش داشته است.

به طور کلی، تورم نقطه مسکن بین سال های 1400 تا کنون به عقب و جلو رفته است. به این ترتیب در سال 1400 که دولت تغییر کرد و سیگنال‌های مثبتی از متغیر غیراقتصادی به گوش رسید که در قالب از سرگیری مذاکرات رفع تحریم‌ها بر بازارها تأثیر گذاشت، تغییرات قیمت مسکن بسیار محدود و حتی در برخی موارد ماه ها، تغییرات متوسط ​​قیمت پایین ثبت شد. از مرداد 1400، تورم مکانی – زمانی مسکن پس از حدود سه سال به سطحی کمتر از تورم عمومی کاهش یافت و در واقع از آن زمان «قیمت واقعی مسکن» کاهش یافت. این روند ادامه یافت تا اینکه در نوامبر 1401 با اولین نشانه های جهش ارز معکوس شد. یعنی تورم مسکن در تهران بیشتر از تورم عمومی است.

از دی ماه 1401 بانک مرکزی هیچ خبر رسمی از وقایع بازار مسکن پایتخت منتشر نکرده است. اما بر اساس محاسبات انجام شده اکنون می توان ادعا کرد که شکاف تورم عمومی و تورم مسکن در مرحله فعلی مجددا کاهش یافته است و این دو شاخص تا حدودی به یکدیگر نزدیک شده اند. همچنین تورم نقطه ای مسکن 40 تا 43 درصد و تورم شهریور ماه حدود 40 درصد برآورد شده است. این ارقام نشان می دهد که تورم مسکن طی دو سال و نیم حرکت سینوسی را تجربه کرده است. این چهارمین پیام بررسی نبض بازار مسکن در نیمسال جاری است.

بازگشت مسکن منفی در شش ماه

بدیهی است طی ماه های اخیر عوامل مختلفی از جمله ثبات نرخ ارز، کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی تاثیرگذار بر بازارها با پیگیری مذاکرات صورت گرفته در کاهش نرخ تورم کلی موثر بوده است. بر رفع تحریم ها و حصول نتایجی مانند آزادسازی بخشی از ارزهای بسته کشور از این مذاکرات تاکنون و همچنین به کاهش نرخ رشد نقدینگی در تابستان سال جاری اشاره کرد.

این متغیرها به طور مستقیم و غیرمستقیم در تنظیم تورم مسکن مطابق با تورم عمومی در سال جاری مؤثر بودند. مجموع این شرایط در ماه های اخیر منجر به خروج سرمایه از بازار مسکن شده و در حالی که درآمد مسکن در شهریور صفر در نظر گرفته شده است، این درآمد از ابتدا تا 5- درصد بوده است. اواسط سال جاری این در حالی است که در شش ماه گذشته نرخ سپرده های بانکی به عنوان اولین بازار درآمدی بیش از 10 درصد، درآمد بورس 10 درصد، درآمد دلار 3 درصد و درآمد بوده است. سکه نیز منفی بود.

بررسی روندهای تاریخی بازار مسکن از دهه گذشته تا به امروز نشان می دهد که متغیرهای فضایی و بیرونی بازار مسکن در همه زمان ها به ویژه در عرصه سیاسی مانند سال 92 که بحران مسکن رخ داد از بین رفته است. . – با تغییر دولت متغیرهای اقتصادی موثر بر بازارها کاهش یافت و به این ترتیب در سال 94 که برنامه جامع اقدام مشترک به وجود آمد – قیمت اسمی مسکن یکی دو ماه کاهش یافت و سپس ثبات حاکم شد. قیمت برای چند ماه

بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد که در صورت عدم تغییر وضعیت متغیرهای برون‌زای مؤثر بر بازار مسکن و ادامه قطار تحولات اقتصادی و غیراقتصادی در مسیر کنونی، ثبات بازار مسکن در آینده نیز ادامه خواهد داشت. چند ماه